Термин реконструкция встречается практически во всех нормативных и законодательных актах на территории России. Норма закреплена как на федеральном уровне, так и в региональных законодательствах. Однако, заказывая у подрядчика капитальный ремонт здания или помещения, собственник не может понять, какой юридический факт действия применим к данной процедуре.
Особенности реконструкции по градостроительному кодексу РФ
Законодатель в ГСК России выделяет насколько категорий реконструкций объектов капитального строительства, которые характеризуются следующими моментами:- Базовая основа. К этой категории относятся недостроенные объекты, которые по ходу строительства можно изменить. Появление ранее не предусмотренных построек, строений, пристроек и т.д. также относится к реконструкции.
- Реконструкция действующих линейных объектов. В данном случае предусматривается изменение первоначального вида готовых строений. Этот процесс может появиться спустя месяцы, и даже годы после начала эксплуатации здания.
- Реконструкционные работы жилых зданий, влекущие изменение градостроительных характеристик для здания.
Капитальный ремонт – это реконструкция?
Теперь мы вернёмся к нашим квартирам, где делаем капитальный ремонт. Владелец квартиры считает, что раз он делает в своем доме капитальный ремонт, значит это не реконструкция. При проведении работ с изменением технических характеристик помещения необходимо получение согласование перепланировки от местных органов власти, поэтому собственник, делающий капитальный ремонт считает, что нет необходимости обращаться в местный департамент архитектуры и получать разрешительную документацию.На самом деле, капитальный ремонт можно трактовать как угодно.
- Если вы делаете косметическое изменение квартиры, например, поклейку обоев, замена пола, штукатурка, установка подвесного потолка, замена инженерных коммуникаций, то здесь действительно не надо получать согласования перепланировки. Данные работы не предусматривают изменение конструкционных частей помещения.
- Если вы решили расширить кухню, совместить или разделить комнаты, балкон и лоджию, а также перенести на новое место газовую плиту, то в этом случае вы должно получить согласование перепланировки. То есть, если вы меняете в плане квартиры место размещения несущих стен или частично разрушаете эту часть помещения, то перед проведением капитального ремонта обязательно получите согласование перепланировки.
- К инженерным коммуникациям требований по согласованию не предъявляют, но иногда нужно получить разрешение, например, вы планируете перенести газовую плиту в другую часть комнаты или здания. Аналогично это может затрагивать системы электроосвещения, но только в том случае, если это затрагивает интересы всех собственников многоквартирного дома.
Можно ли проводить изменения стен без получения согласования?
Нет, нельзя. Вам в любом случае нужно получить согласование перепланировки от местных органов власти. Если выявится (а такое появится, например, при оформлении наследства, продажи квартиры), что вы без разрешения реконструировали помещение, то суд вас заставит вернуть все стены в исходное состояние, а также вы будете подвергнуты административному наказанию. В тяжелых случаях – уголовное, если последовало разрушение несущих стен здания по вашей вине, а также есть причина смерти по неосторожности.
Все изменения по реконструкции должны быть отражены в справке из ЕГРН, в части технического плана, в разделах 3-5. На основании этого документа вы получаете согласование и разрешение на перепланировку, после чего вам потребуется снова получить новый кадастровый план. Уполномоченным лицом, который имеет право осуществлять изменения кадастрового плана вашего помещения, является только кадастровый инженер. Результат перепланировки отображается в базе данных Росреестра.
