Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью

Вопрос 1. Какие документы необходимы для госрегистрации права собственности физического лица на земельный надел, который предоставлен на правах ведения приусадебного хозяйства, огородничества, садоводства, для гаража или для индивидуального жилищного строительства?
Для регистрации права на земельный участок, используется положение части 1 статьи 49 ФЗ-218.
Гражданин должен предоставить в Росреестр следующие документы.
  • Акт о предоставлении земельного участка со стороны государственных и муниципальных органов власти, который имеет силу на момент принятия такого документа в прошлом.
  • Свидетельство о праве пользования земельным участком гражданину со стороны государственных органов, при этом Свидетельство имеет силу закона местных органов на момент издания такового в прошлом.
  • Выписка местных органов власти в части домовой книги, где указывается, что гражданин может владеть земельным участком в своей собственности на основаниях, действовавших на момент получения домовой книги в прошлом.
  • Выписка местных органов власти в части домовой книги, где указывается, что гражданин может владеть земельным участком в своей собственности на основаниях, действовавших на момент получения домовой книги в прошлом.
Аналогично, правой статус земельного участка подтверждается, в случае перехода собственности по наследованию или иным основаниям. Помимо вышеуказанных документов, наследователи предъявляют:
  • Свидетельство о праве наследования на конкретный земельный участок, а также расположенные на нем постройки.
  • Любой документ, удостоверяющий право наследователя управлять наследованным имуществом, в соответствии с частью 1 статьи 49 настоящего закона.
Пункт 1 части 2 статьи 49 Закона № 218-ФЗ указывает, если имущественное право уже зарегистрировано в ЕГРН, то НЕ НУЖНО ПРЕДЪЯВЛЯТЬ дополнительные документы. В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением случаев, предусмотренные Законом № 218-ФЗ, и справочных документов, которые в своё время поступили в Росреестр, в установленном Законом № 218-ФЗ порядке. В законную силу частей 4, 14, 15 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, если собственник предоставляет документы для регистрации на бумажном носителе, от него нужны документы, подтверждающие личность: паспорт гражданина или иной документ. Если от лица представителя выступает доверенное лицо, необходимо от него паспорт, вашу доверенность, где указывается пункт по разрешению совершения сделок с операциями по имущественному праву. Статья 17 ФЗ-218 и подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за все операции с Росреестром взимается обязательная сумма госпошлины. На нашем сайте государственная пошлина включена в стоимость услуги.
Вопрос 2. Какие нужны документы, которые потребуются от собственника для осуществления государственной регистрации прав на объекты строения или сооружения, которые расположены на земельном наделе и использующиеся для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Категория земельного участка указана в статье 1 Федерального закона от 15.
04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, где указано, что «….земельный участок – это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)…» Пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса России гласит, что «…выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства…» В силу действия нового ФЗ-218 по части 10 статьи 40 кадастровый учет и госрегистрация права на созданные объекты и сооружения не требуют разрешение на строительство, если:
  • Существует официальный технический план такого сооружения или строения.
  • Есть правоустанавливающие документы как на здание, так и на земельный надел, но за исключением управления по сервитуту (для этой категории право не распространяется).
В статье 24 ФЗ-218, указаны требования по разработке и предъявления технического плана строения и сооружения. В части 11 указанной статьи определены порядки принципы формирования сведений для технического плана. В данном случае, если вы до 01.01.2017 года имеет технический план строения, то его можно предъявлять как единый пакет для регистрации имущественного права. Если такового плана нет, к регистрации необходимо приложить новый технический план, форма которого утверждена Минэкономразвития 18.12.2015 № 953. Все документы рассматриваются и предоставляются в Росреестр в соответствии с частью 1 статьи 14, частей 4, 14, 15 статьи 18 ФЗ-218. За выполнение действий взимается государственная пошлина в соответствии со статьёй 14 ФЗ-218 и статьёй 333.33 НК РФ.
Вопрос 3. Каким образом вносятся возражения в записи ЕГРН в отношении зарегистрированного права?
Первое предложение должно быть без тегов.
  • Если ваше право было прекращено не по зависящимся от вас причинам, то вы можете обратиться непосредственно в МФЦ и Росреестр, заполнив заявление.
  • Можно отправить заявление посредством почтовой связи заказным письмом.
  • Допускается отправка заявления через электронные каналы связи.
Поступившее заявление регистрируется в Росреестре, но не приостанавливает право собственности. Установлен 3-х месячный срок, в течение которого необходимо погасить требования или условия предоставленного заявления в Роскадастр. Погашение требования осуществляется:
  • Если заявитель предоставил документы, подтверждающие его право на недвижимость.
  • Без обращения заявителя, в случае поступление судебного приказа или решения.
  • Без заявления претендента, в случае, если предшественник объекта права не предоставил правоустанавливающие документы в течение 3 календарных месяцев, если нет приказа из суда (иногда есть судебное решение, поэтому оно рассматривается в первую очередь).
Не нужно заявление стороны претензии, если выполняются следующие требования:
  • В Росреестр поступило решение суда по спариванию права и вынесено решение в отношении одной из сторон спора.
  • В Росреестр поступило решение суда о прекращении права собственности одной из сторон.
  • Имеются сведения, что объект права прекратил своё существование, уничтожен или есть факт гибели недвижимости.
В ряде случаев предусмотрен вариант возврата заявления заявителю в следующих ситуациях:
  • Запись на право было погашено ранее.
  • Запись была погашена на основании судебного приказа.
  • В течение трёх месяцев с момента регистрации заявления, поступило второе, третье по счёту.
  • Заявитель повторно предоставляет заявление до или после истечения трёхмесячного срока, если вынесены ранее решения, в том числе по приказу суда.
Наличие погашенной записи для предшественника имущественного права не является препятствием для повторного обращения, но в рамках действующего законодательства. Таким образом, если имеются возражения предшественника или фактического владельца собственности, все претензии принимаются в оговорённые сроки в госкадастр, а также в судебные инстанции.
Вопрос 4. Когда будет прекращён предельный срок льготного (упрощённого) варианта регистрации имущественного права?
В ФЗ-218 не указаны предельные сроки упрощённого или льготного порядка госрегистрации, но вместе с этим такое нормативное положение прописано в законодательстве.
В соответствии с Федеральным законом от 28.02.2018 № 36-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 28.02.2018) внесены изменения в том числе в часть 7 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, срок действия упрощённого порядка государственной регистрации прав граждан на объекты индивидуального жилищного строительства (в части отсутствия необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости), созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или расположенные в границах населённого пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), то есть на жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, продлён до 01.03.2020.
Вопрос 5. Можно ли погасить запись в ЕГРН по сделке, имеющие признаки отчуждения без согласия третьей стороны?
В данном случае, специалисты Росреестра руководствуются пунктом 4 части 3 статьи 9, части 5 статьи 38 действующего ФЗ-218, а также Приказом Минэкономразвития №943 от 16.
12.2016, где указано, что представление согласия третьего лица на совершение сделки, если такое согласие необходимо в силу закона, актуально на момент осуществления государственной регистрации прав. Вместе с этим законом не предусмотрена информация «об исключении» из ЕГРН записи с участием третьей стороны. Таким образом, запись, сформированная в реестре, остаётся в базе данных навсегда, например, в архивной части ЕГРН.
Вопрос 6. Нужно ли регистрировать договор аренды на недвижимость в ЕГРН?
В соответствии с частью 2 и 3 статьи 14, если предоставляется недвижимость в аренду и есть государственный кадастровый учет, то необходимо договор аренды зафиксировать в базе Росреестра.
Таким образом, если объект права поставлен на кадастровый учет, то регистрация ЛЮБЫХ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И СОГЛАШЕНИЙ обязательна в Росреестре.
Вопрос 7. Нужно ли нотариальное удостоверение соглашения сторон, которые претендуют в части раздела (перераспределении) наследственного имущества?
По сути, соглашение сторон не предусматривает нотариальное соглашение между сторонами.
Но, если есть один наследник, и есть спорные моменты, то необходимо нотариальное соглашение. Рекомендуется по данному вопросу обратиться к юристу. Для общего понимания вопроса рекомендуем вам изучить пункт 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК); пункт 2, 3 статьи 163 ГК, статьи 1164-1170 ГК РФ, статья 244 ГК, пункт 4 статьи 1152 ГК, пункт 2 статьи 209 ГК, часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ.
Вопрос 8. Какие документы должен предоставить юридическое лицо на регистрацию права, если объект был построен на основании разрешения, выданного после 1 апреля 2005 года, в части долевого строительства?
Юридическое лицо предоставляет.
  1. Заявление на госрегистрацию.
  2. Документ права собственности – предоставляет только участник долевого строительства.
  3. Ипотеку в силу действующего закона (все документальные сведения).
  4. Документ, подтверждающий личность, представителя юридического лица.
  5. Документ, определяющий полномочия представителя юридического лица.
  6. Зарегистрированный договор - оригинал, после проверки оригинал возвращается.
  7. Договор уступки, если таковой есть - оригинал, после регистрации возвращается доверенному лицу.
  8. Передаточный акт объекта строительства, оригинал, после госрегистрации возвращается.
  9. Договор ипотечного обязательства.
  10. Разрешение на ввод строения.
За услугу взимается установленный размер госпошлины.
Вопрос 9. Какие документы предоставляет юридическое лицо на объект строения, если объект строения не является предметом долевого участия?
Юридическое лицо предъявляет следующие документы.
  1. Заявление стандартной формы.
  2. Документ, подтверждающий вещевое право на объект.
  3. Ипотека в силу закона.
  4. Документ, удостоверяющий личность.
  5. Документ, подтверждающий определённые полномочия представителя юридического лица.
  6. Ипотечный договор, если таковой имеется.
  7. Закладные и документы, ставшие основой возникновения ипотеки в силу закона.
  8. Разрешение на ввод здания.
Все документы предоставляются в оригинале, а также копиями. Оригиналы после рассмотрения в Росреестре возвращаются. Предусмотрено взимание государственной пошлины за услугу.
Вопрос 10. Какие документы предоставляет юридическое лицо, если оно купило земельный участок как предмет сделки купли-продажи?
Юридическое лицо предоставляет следующие документы.
  1. Заявление о госрегистрации на переход объект права по отчуждению.
  2. Заявление о госрегистрации на объект права, если юридическое лицо приобретает недвижимость.
  3. Ипотека в силу закона, если таковое имеется предметом сделки купли-продажи.
  4. Документ, удостоверяющий личность представителя ЮЛ.
  5. Документ, в котором указаны обязанности полномочия лица, представляющий интересы ЮЛ.
  6. Документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, если право на отчуждаемый объект недвижимости возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), то есть до 31 января 1998 г., или в соответствии с федеральным законом не с момента его государственной регистрации (например, в связи с реорганизацией) и данное право ранее не было зарегистрировано в установленном Законом № 122-ФЗ, Законом № 218-ФЗ порядке. (При этом лицом, отчуждающим объект недвижимости, также представляются заявление о государственной регистрации права на отчуждаемый объект и иные, необходимые для ее проведения документы.)
  7. Договор об отчуждении объекта недвижимости (если договор совершён в простой письменной форме - оригинал, не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен - не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал). Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в собственности (общей долевой собственности), аренде лица, отчуждающего данный объект, такие объекты (доля в праве на земельный участок, право аренды земельного участка) и расположенный на нем объект недвижимости должны отчуждаться одновременно.
  8. Закладные и прочие документы, которые являются приложением к вышеуказанным договорам.
  9. Документ исполнения условий договора со стороны продавца.
  10. Письменное согласие на ренту, для отчуждаемого объекта права.
  11. Письменное согласие залогодержателя, если предмет договора находится в залоге.
Вопрос 11. Я изменил паспорт, фамилию, нужно ли мне снова идти в Росреестр и изменять персональные сведения?
Нет не нужно.
Учитывая взаимодействие между государственными органами власти, все они обязаны передавать данные по данным базовых государственных информационных ресурсов (далее – БГИР). Как правило, Росреестр должен в течение 5 рабочих дней внести изменения в базу данных после получения данных из БГИР. По идее, Росреестр должен об этом уведомить собственника, но механизм уведомления не до конца проработан. Однако данное правило не запрещает правообладателю обратиться с заявлением в Росреестр о внесении изменений в записи базы данных. Регламент оговорён в соответствии со статьёй 21.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, письмом Минэкономразвития России от 27.09.2013 № 20632-ПК/Д23.
Вопрос 12. До 15 июля 2016 года я получил Свидетельство о госрегистрации, после этого срока Свидетельство не выдаётся, нужно ли мне что-то предпринимать и имеет ли силу действие выданного документа?
Да, действительно, с 15 июля 2016 года свидетельства перестали выдаваться.
Новый закон трактует так правовые положения по Свидетельствам:
  1. Все документы, в том числе Свидетельства о госрегистрации, выданные до 15.07.2016 года, имеют силу закона на момент получения документа.
  2. Нет необходимости заказывать выписку из ЕГРН для подтверждения вашего права на данный момент, если за этот период ничего не произошло со статусом недвижимости.
  3. После 15 июля 2016 года, информация свидетельства о госрегистрации до 1 января 20127 года отображалась в выписке из ЕГРП, а после 1 января 2017 года – в выписке из ЕГРН.
  4. В судебных спорах Свидетельство может быть использовано как предмет рассмотрения только на дату выдачи в прошлом, на текущий момент, все споры решаются только по актуальной выписке из ЕГРН.
Вопрос 13. Нужно ли подтверждать у нотариуса предмет приобретения недвижимости, как долевая собственность?
Да, нужно, это касается для всех участников сторон сделки.
Так как по закону «Доля в праве собственности – это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи. Имущественные права являются самостоятельным (отличным от недвижимого имущества) видом объектов гражданских прав».
    В качестве регламентов рекомендуем обратить внимание по данному вопросу на пункт 3, статьи 8.1 ГК РФ, пункт 2 ст 163 ГК РФ, ст 130 ГК РФ, Закон о регистрации №172- пункт 1 статьи 24, пункт 4 статьи 24, пункт 2 статьи 30,. А также статьи 244 ГК, ст 252 ГК РФ. Семейный кодекс - статьи 41,42.
Вопрос 14. Какой порядок наследования в бессрочное пользование ЗУ?
В соответствии со статьёй 25.
2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 29.10.2001) для личного хозяйства и ведения строительства, необходимо предоставить следующие документы.
  • Свидетельство или иной документ, который указывает на право владения ЗУ и строениями на нем.
  • Документ прежнего собственника на ЗУ.
Не нужно предъявлять данные документы, если объект зарегистрирован в соответствии с пунктом 7 статьи 25.2 Закона о регистрации №172.
Вопрос 15. У меня есть договор аренды на неопределённый срок. Нужно ли его регистрировать в Росреестре?
Согласно с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164, пунктом 2 статьи 609 ГК, пункта 2 статьи 651 ГК.
  • Регистрация в Росреестре подлежит для всех объектов недвижимости, где срок АРЕНДЫ УКАЗАН ОТ 1 ГОДА И ВЫШЕ.
Таким образом, аренда обязательно регистрируется в Росреестре. Вместе с этим, если не указан срок аренды, то есть бессрочный, то такая регистрация не предусмотрена – основание отражено в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вопрос 16. Я заключал ранее договор об ипотеке, мне пришлось заключить дополнительное соглашение. Нужно ли регистрировать допсоглашение в Росреестре?
Да, обязательно.
Если вы не зарегистрируете допсоглашение, могут возникнуть вопросы о праве собственности в будущем.
Вопрос 17. На объект собственности имело право одно юридическое лицо, у меня произошла реорганизация, нужно ли менять мне сведения в Росреестре?
Да, обязательно.
По сути, одна правовая форма прекратила своё существование, а другая организация приобрела новые права на собственность. В данном случае необходимо предоставить как передаточные акты на объект недвижимости, так и иные действия. Таким образом, при реорганизации или преобразовании юридического лица в форме преобразования прекращаются права реорганизуемого юридического лица и в порядке универсального правопреемства возникают права у вновь образованного юридического лица.
Не нашли ответа на свой вопрос? Тогда задайте его нашему специалисту через форму ниже:

Спросить у специалиста

Кадастровая карта Контакты:
Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
Телефон:8 (800) 100-34-34,

Обратная связь