Начало второго полугодия 2018 года ознаменуется кардинальными изменениями в сфере первичного рынка. Если быть точнее, то с 1 июля 2018 года стартует первый этап ограничений для долевого строительства.
Но это, скорее всего, еще, не конец, ровно через год, 1.07.2019 года будут действовать еще более драконовские ограничения. В течение этого года, можно будет вкладывать деньги «в котлованы», но через год вступит в официальную силу полный запрет действий по продаже жилья в любом недостроенном многоквартирном или малоэтажном доме.
Застройщики доступны будут 2 схемы, а с 2019 года – только одна
С 1 июля этого года запрещается прямая операция по продаже недвижимости на объектах, которые еще не закончили стройку. Теперь купить можно будет только исключительно с банковским финансовым документальным сопровождением либо через вновь созданный канал под названием эскроу-счета в финансовых учреждениях. В первом варианте, покупатель будет перечислять денежные средства на специальный счёт в банк, который является финансовым управляющим для конкретной стройки. На эти счета наложены всяческие запреты по действию с финансами. Застройщику запрещено применять средства для приобретения акций, для расчётов с третьими или иными сторонними лицами, не имеющими отношения к объекту стройки. Такая система уже работает сегодня, а с июля эта схема получит правовой статус.
Во втором случае будет сложная схема. К эскроу-счетам банки запретят доступ застройщикам вообще. То есть, эскроу-счёт будет местом хранения денег дольщика. В случае признания застройщика банкротом, денежные средства дольщик сможет забрать в полном объёме с эскроу-счета. То есть, на 1 год будет предусмотрена двойная схема, а начиная с 2019 года, только эскроу-счета.
Один объект — одно ЮЛ: требование закона
Есть еще одно нововведение, теперь застройщик под отдельный объект строительства должен создавать отдельное юридическое лицо. Это связано с тем, чтобы не было соблазна «размазывания» денег по остальным стройкам. Создавать юридическое лицо придётся не с нуля. ЮЛ должен иметь опыт работы в строительной сфере не менее 4 лет, а также результаты ввода в строй недвижимости не менее 10 тысяч квадратных метров. ЮЛ не должен иметь на текущий правовой момент какой-либо кредитной нагрузки, имеющее косвенное или прямое отношение к ведению строительства (учитываются все объекты). Новое ЮЛ должно иметь 10% собственного софинансирования для начала ведения строительства объекта, либо 40% заёмных в банке кредитных средств, но не как часть долговой нагрузки.
Многие застройщики, уже сейчас говорят, что новые правила крайне нерентабельные, и многие 1 июля уйдут с рынка совсем. Оставшиеся сильные игроки рынка девелоперов говорят, что с 1 июля 2018 года, стоимость недвижимости только на первичном рынке вырастет как минимум на 15%.