Сведения из Росреестра
   

Кликните на карте на любой
земельный участок или дом

  • Данные о поиске



    Рыночная и кадастровая стоимость – в чем отличия?

    Собственники недвижимости сталкиваются с двумя понятиями оценки своего имущественного права. Чаще всего для этих целей используют так называемую рыночную стоимость. Однако, при расчете и возврате налога, многие к своему удивлению выявляют, что существует еще кадастровая стоимость, которая иногда бывает выше или ниже рыночной оценки. В большинстве случаев рыночная цена всегда выше кадастровой оценки. Как правило, такая разница составляет примерно 25-30%, все что выше, это явный признак того, что в каких-то расчётах (чаще всего, по кадастровой оценке) нарушен принцип и методика оценки.

    Рыночная и кадастровая стоимость

    Принципиальные отличия

    На самом деле существует не две, а даже 3 единицы измерения стоимости – кадастровая, рыночная и инвентаризационная. Официальная выписка из ЕГРП содержит сведения только по кадастровой стоимости. Каждый из этих терминов стоимости имеет свое обозначение.

    • Рыночная цена. Стоимость, определяемая и диктуемая рынком недвижимости. Цену озвучивают покупатель и продавец. Сама стоимость может иметь изменения, диктуемые текущим положением рынка.
    • Кадастровая цена. Оценка недвижимости со стороны государства, осуществляемые исполнительными органами власти. Цена может изменяться, но не чаще 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения – раз в 2-3 года).
    • Инвентаризационная цена. Оценка недвижимости государственными службами по окончании запуска объекта в строй. Цена дается один раз и на всю жизнь. Неизменяемый порядок определения стоимости.

    Последний стандарт стоимости- инвентаризационный, редко используется при учете и расчете в государственных органах власти, хотя некоторые нормативные акты для расчета такой схемы до сих пор не отменены.

    Рыночный принцип формирования стоимости

    Понятие рыночная стоимость недвижимости появилась сравнительно недавно, в конце 1991 года, когда было введено понятие частная собственность на недвижимость. Однако, долгие годы само понятие рыночной стоимости не имело четкого объяснения порядка расчета специалистами. В середине 90-х годов в России внедрили схему и методику расчета рыночной оценки недвижимости. Однако этот вариант не был усовершенствован, и даже сейчас ведутся споры о правильности расчёта.

    Основные принципы формирования рыночной цены

    Тем не менее, основные принципы формирования рыночной цены учитывают следующие критерии:

    • Фактическая планировка квартиры.
    • Количество помещений, в том числе площадь балконов лоджий, кладовых.
    • Техническое состояние помещений на текущий момент.
    • Проводился ли ремонт в прошлом и какое количество раз.
    • Есть ли мебель, предназначенная для продажи продавцу.
    • Географический район расположения.

    Последний фактор также учитывает экономическую выгоду расположения недвижимости в конкретном районе проживания.

    В процессе расчета рыночной стоимости не берут во внимание налоговые и прочие фискальные расходы. Все эти суммы затрат должен предусмотреть самостоятельно продавец квартиры. В большинстве случаев оценку по рыночной стоимости осуществляет сам продавец, доверенное лицо или представитель СРО оценщиков. В последнем случае вы получаете профессиональную оценку со стороны, специалистов, которые несут ответственность за достоверность расчетов.

    Принцип кадастровой стоимости

    Государственные органы власти, в частности Росреестр, а также Ростехинвентаризация осуществляют кадастровую оценку недвижимости. Данный процесс необходим для того, чтобы можно было оценить фактическую стоимость недвижимости на текущий момент, где можно выявить расчет налоговых обязательств собственника недвижимости. Кадастровая стоимость также используется для определения действительной суммы страхования, а также для иных государственных услуг.

    Принцип формирования кадастровой стоимости

    Основные критерии определения кадастровой оценки недвижимости являются едиными для всех регионов России.

    • Учитывается фактическая площадь недвижимости.
    • Целевое предназначение объекта или сооружения.
    • Материал, из которого построена недвижимость.
    • Дата строительства и пуска в эксплуатацию Здания.
    • Экономические данные региона проживания.

    На основании вышеуказанных параметров определяется точная кадастровая стоимость квартиры.

    Есть ли взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью

    Единой связи между рыночной и кадастровой стоимостью не существует. Однако, если собственник имеет подозрение, часто кадастровая стоимость завышена или занижена, то за основу расчета берутся данные по рыночной цене. Специалисты Росреестра берут во внимание только данные рыночной цены, которая была разработана специалистами СРО оценщиков (самостоятельная оценка недвижимости не учитывается).

    Специалист СРО оценщиков

    В случае, если собственник не согласен с указанной стоимостью, он вправе оспорить цену, путем подачи обращения в Росреестр. Начиная с 2019 года введено правило, что оспорить стоимость можно только за 3 предыдущих года. Кроме этого, не подлежат пересмотру кадастровые оценки, совершенные в период до 2019 года. В 2020 году в России будет сформировано автономное ведомство – Госучреждение оценщиков недвижимости, которые с 2021 года возьмут на себя все функции по формированию и пересмотру кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Дополнительно, законодательство России указывает, что новое ведомство будет в обязательном порядке пересматривать кадастровую стоимость каждые 5 лет для всех регионов России, за исключением городов федерального значения, где пересмотр цены осуществляется каждые 3 года (для Москвы допускается каждые 2 года).


    
    Кадастровая карта Контакты:
    Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
    Телефон:8 (800) 100-34-34,

    Обратная связь