Перепланировка квартиры и кадастровый учет

Чтобы начать перепланировку квартиры, собственнику имущественного права необходимо знать нюансы, как федерального закона, так и региональные требования, которые вытекают как раз из положений общефедерального законодательства. Помните одну вещь, что перепланировку, точнее документальную часть, необходимо осуществлять до начала ремонтных работ, а не после того, как вы сделали реставрацию. Скажем сразу, если вы сделали перепланировку без каких-либо документов, ждите визиты проверяющих организаций, а также готовьтесь к неизбежному суду.

Здесь вы ничего не сможете поделать, так как есть факт незаконных действий со стороны собственника недвижимости. Случай незаконных перепланировок мы не станем рассматривать, укажем только общие характеристики, что вас ожидает в будущем.

Документы для перепланировки

Для тех, кто хочет сделать перепланировку на законных основаниях и соблюсти букву закону мы расскажем подробно как действовать на примере столичного региона. Законодательство Москвы адаптировано под общероссийские стандарты, поэтому, аналогичные законы и требования по правилам перепланировки вы можете найти у себя, на официальных сайтах Департаментов по недвижимости.

Постановление № 432 Москва

Этот документ является основным для проведения перепланировки в Москве. Документ содержит следующие реквизиты: принят в 2012 году 24 августа, присвоенный номер 432-ПП. Здесь указаны все требования, как для правообладателя, так и для заказчика процедуры перепланировки.

  1. В Приложении № 2 дословно перечислены работы, для которых не предусмотрено никаких получений разрешения на перепланировку.
  2. Необходимо наличие государственной или экспертной комиссии для начала проведения перепланировки. Требования эксперты выносят только к несущим и основным ведущим конструкциям здания.
  3. После того, как будет получено положительное заключение, необходимо документ предоставить в Мосжилинспекцию.

В некоторых регионах страны, как и в некоторых управах столицы не требуют получение заключения экспертной комиссии.

Постановление №432-ПП правительства Москвы

В ряде случаев допускается провести «узаконивание» задним числом, если все же перепланировка было осуществлена. Но, здесь есть определённые сложности, которые в любом случае потребуют вмешательства судебных инстанций. После детального изучения дела суд принимает решение об «узаконивание» перепланировки, но может пойти на попятную – приказать привести стены в исходное состояние, и к тому же вам выпишут солидный штраф.

Важно! В результате перепланировки вы получите не только технический план, но и техническое заключение. Это два взаимосвязанных документа, без которых невозможна дальнейшая регистрация права на недвижимость с перепланировкой.

Федеральный закон № 218

Все остальные действия по недвижимости с перепланировкой регламентируются кадастровым законом ФЗ-218, который был принят в 2015 году, частичные положения вступили в силу в 2016 году, основные статьи приобрели силу закона в 2017 году. Некоторые оставшиеся статьи будут введены только в 2020 году.

ФЗ о государственной регистрации недвижимости

Исходя из этого закона, укажем некоторые моменты, связанные с перепланировкой:

  • Все характеристики с изменёнными данными по технической части квартиры отображаются в ЕГРН. Основанием для внесения и изменения данных является как старый, так и новый технический план.
  • Допускается образование арендных отношений на время перепланировки, но при этом образуется временный объект права с новым кадастровым номером. Но, это допустимо только в том случае, если арендованная площадь не имеет капитальных стен, которые имеют отношение к перепланировке. Временный кадастровый номер распространяется только на ту часть помещения, которая е имеет отношение к перепланировке. После реконструкции номер снимается и все возвращается в прежнее состояние.
  • По окончании перепланировки и завершения всех действий в ЕГРН появляются АКТУАЛЬНЫЕ сведения, которые будут отличаться от того, что было до перепланировки, но в части кадастрового плана, а не права собственности, если иное не предусмотрено договорами на объект имущественного права.

 

Росреестр является уполномоченным органом, который будет фиксировать все изменения до и после перепланировки. Выписка из ЕГРН является основным документом, который актуализирует технические и информационные данные по недвижимости.

На время проведения перепланировки, объект получает статус ВРЕМЕННЫЙ, также фиксируется ВРЕМЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР для помещения, которое будет в аренде в это время, но не подлежит перепланировки (этот момент чаще всего используют для коммерческой недвижимости).

Проектная документация для перепланировки

Изменение конфигурации внутренних перегородок осуществляется только при наличии проектной документации. Разработка проекта, это дело рук не первого попавшегося проектировщика, вот тут надо также будет учитывать некоторые нюансы. При проектировании учитывают не только несущие конструкции, но и инженерные коммуникации. В Москве в качестве регламента по Проекту для перепланировки используют Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Также в обязательном порядке учитывают федеральные регламенты стандарта ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.

Сама техчасть проектной документации выглядит так:

  1. Общие информационные данные о проектной организации.
  2. Подробная пояснительная записка и обоснование проведение перепланировки. Существует специальная форма заполнения для проектировщиков.
  3. Схематическое изображение помещений до ремонта, и после перепланировки.
  4. План промежуточного помещения, где будут производиться ремонтные работы.
  5. Дополнительная часть, которая касается пола, стен, а также переноса инженерных коммуникаций.
  6. Схематическая часть для усиления.
  7. Расчётная база, фото и видеоматериалы при наличии.
  8. Информация о наличии допуска СРО на проведения ремонтных работ (обязательно для СРО проектировщиков требование!!!).

Как правило, проектная документация разрабатывается параллельно с разработкой технического задания. Это ускоряет рабочий процесс и уменьшает сроки на оформление технической документации. При этом важно наличие допуска СРО у проектировщиков, иначе есть риск столкнуться с мошенниками или получить незаконные схемы перепланировки из-за отсутствия допуска и разрешения от СРО.

Проектная документация

Техническое заключение

Разработка и утверждение Технического Заключения осуществляется на основании Постановления №432. Как правило, техническое задание предусматривает наличие экспертной оценки и проектной документацию. Когда эти документы будут готовы, издаётся Техническое Заключение.

  • Указываются выводы экспертов о безопасности эксплуатации здания после перепланировки.
  • Заключение могут оформлять эксперты, имеющие членство профильного СРО. Специалисты с дипломом, но без членства СРО не имеют правового действия по Заключению.
  • В Заключение даётся Утверждение, что перепланировка и несущие конструкции не создают угрозы для здания и прочих конструкционных элементов. Отсутствие этого заключения, даже при благоприятных моментах перепланировки не даёт право на осуществление ремонтных работ.

Техническое заключение

Обмер и поэтажные работы

Теперь к делу приступает кадастровый инженер, который должен зафиксировать все изменения. Он должен разработать новый технический план. Но, при этом опирается на данные старого техплана. правильно было бы пригласить кадастрового инженера и до, и после работ. Но, поскольку старые планы имеют юридическую силу, к привлечению кадастрового инженера до перепланировки прибегают очень редко.

Главная задача специалиста провести обмер помещения по новым данным:

  • Первоначальный обмер проводится по внутренним точкам границы действующего помещения.
  • Если были полноценные изменения конфигурации, кадастровый инженер осуществляет геодезическую съёмку, фото и видеосъёмку.
  • Все результаты работ и обследований переносятся как в текстовую часть, так и в схематическое изображение. Не допускается искажений ни текстовой, ни схематической части.

Все работы осуществляются на основании сертифицированного оборудования, которое имеет заключение к эксплуатации. Инженер проверяет данные и сведения с действующей базой ЕГРН. Результаты обмера становятся основой для разработки технического плана.

Кадастровый паспорт

Технический план

Учитывая требования ФЗ-218, статья 14, основным документом для схематического и графического изображения объекта права является технический план, который разрабатывает кадастровый инженер.

Правила разработки техплана оговорены в статье 24 того же ФЗ-218.

  • Необходимо указывать сведения не только о действующей перепланировке, но о технических частях помещений, которые имеют статус временного, с присвоением временного кадастрового номера.
  • В техплане отображаются геометрические фигуры и иные начертания, позволяющие определить истинную картину состояния помещения, и чтобы данные могли прочитать как специалисты, так и лица, не имеющие отношение к кадастровой отрасли.
  • Часть 10 данной статьи (24) указывает на соответствие техплана и проектной документации.

По окончании работы по созданию технического плана, кадастровый инженер обрабатывает сведения в электронном виде, после чего сведения пересылаются в соответствующую службу Росреестра.

Технический план помещения

Кадастровый учет

При проведении кадастрового учета НЕ НУЖНО предоставлять технический план и проектную документацию по перепланировке. Юридическую значимость для Росреестра имеют данные, которые предоставил кадастровый инженер на этапе пересылки сведений по техническому плану.

Для завершения процедуры рекомендуем обратиться в МФЦ или Росреестр, можно использовать электронные каналы взаимодействия. Однако, в свете нового ФЗ-218, есть определённые нюансы кадастрового учета для перепланировки:

  • Если перепланировка осуществлялась в рамках аренды, то в последующем производится регистрация как сделки, так и кадастрового учета одновременно.
  • По окончании перепланировки, собственник получает только выписку из ЕГРН. С 2017 года кадастровые паспорта утратили свою силу, все данные теперь в новой справке роскадастра.
  • Если образуется временный кадастровый номер, то он фиксируется в Росреестре. По окончании ремонтных работ, временный КН аннулируется.

Таким образом, каждый раз изменяя техническую часть помещения, потребуется изменения в кадастровых записях, с соблюдением вышеуказанных процедур.

Постановка на кадастровый учёт

О сроках регистрации

В статье 16 ФЗ-218 указаны сроки регистрации и постановки на учет, которые применимы также к перепланировке.

  1. Обращаемся в Росреестр. 5 дней только для учета, а для одновременного учета и регистрации – 10 дней.
  2. Обращаемся в МФЦ «Мои документы». Для кадастрового учета – 7 дней, для объединённой процедуры – 12 дней.
  3. Госпошлина для юридических лиц – 22 тысячи рублей; для частных лиц – 2 тысячи рублей.

Срок регистрации права на недвижимость

Вне зависимости от принципа учета и способа обращения, заявитель предоставляет следующие документы:

  • Заявление установленного образца, где можно указать как раздельную, так и объединённую услугу.
  • Документы, подтверждающие право на владение собственностью.
  • Технический план.
  • Сведения акта приёмочной комиссии (в том случае, если нет экспертного решения в техническом плане).
  • Доверенность на осуществление операций (если выступает не собственник).
  • Договор аренды, для случаев аренды и присвоения временного кадастрового номера.

По окончании перепланировки собственник получит новую выписку из ЕГРН и заверенный договор аренды, если это предусмотрено правоустанавливающими документами изначально.

Таким образом, московский вариант перепланировки имеет идентичную схему проведения процедуры и в других регионах страны.


Заказать документы из Росреестра

Кадастровая карта Контакты:
Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
Телефон:8 (800) 100-34-34,

Обратная связь