Сведения из Росреестра
   

Кликните на карте на любой
земельный участок или дом

  • Данные о поиске



    Оспаривание кадастровой стоимости

    Многие собственники земельных участков, коттеджей, квартир, гаражей, начиная с апреля 2019 года получают квитанции из ФНС по уплате имущественного налога. Впервые многие с удивлением обнаруживают, что налоговые обязательства увеличены. В некоторых регионах России налоги были увеличены на 50% и более. С чем это связано, и почему налоги были увеличены именно с этого года.

    Оспаривание кадастровой стоимости

    Что такое кадастровая стоимость по закону

    Если вы получили квитанцию об уплате налогов, и есть признаки чрезмерного увеличения налоговых обязательств, то причина скорее всего в неверной кадастровой стоимости на недвижимость. Согласно ФЗ-237 от 2016 года, каждый собственник недвижимости имеет право на оспаривание кадастровой стоимости, путем обращения как в судебные инстанции, так и при обращении в подведомственную Комиссию по решению спорных моментов по кадастровой цене при Росреестре.

    Согласно тому же закону, кадастровая стоимость это величина, определяющая оценку недвижимости путем массового метода оценки стоимости объектов права в конкретно взятом регионе России. В 2010 году, Приказом Минэкономразвития №508, для ФСО№4 определен механизм приоритетного расчета стоимости субъекта права (земля, дом, участок) по официальным регистрационным параметрам.

    Как оспорить кадастровую стоимость

    Для оспаривания кадастровой стоимости, собственник недвижимости может сослаться на статью 24.18 ФЗ-135 от 1998 года, где допускается перерасчёт оценки субъекта права по двум параметрам:

    1. Государственный оценщик, при проведении метода анализа стоимости использовал недостоверные или необъективные сведения.
    2. Рыночная ценовая основа при проведении определения фактической стоимости оказалась намного ниже, чем зафиксированная цена в базе Росреестра.

    Если у вас имеется разночтение между рыночной и кадастровой оценкой на 30% и более, значит имеются отклонения при проведении массовой оценки со стороны кадастровых оценщиков.

    В 2016 году высшие судебные инстанции определили юридическую норму, так в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №28, от 30 июня, определены случаи, в каких ситуациях может быть инициирована процедура по оспариванию кадастровой стоимости участка, квартиры, коттеджа, гаража и т.д.:

    • В перечне объектов недвижимости, подлежащие переоценке указаны недостоверные сведения по самому объекту имущественного права.
    • При проведении расчета допущены ошибки со стороны профильного инженера по параметрам площади, расположения имущества, целевого предназначения, а также назначение по использованию.
    • При массовом расчете со стороны профильного инженера допущены неточности и принципиальные ошибки.
    • Кадастровый инженер при расчете проигнорировал аварийное состояние дома или поврежденный участок земли (необходимо наличие акта обследования).

    Собственник недвижимости подает обращение в Комиссию Росреестра, которая уточняет сведения:

    • через управление государственного имущественного права;
    • в профильное министерство;
    • в местные органы власти.

    Все запросы осуществляются в рамках межведомственного взаимодействия. Для этих целей отведен 7-дневный срок передачи информации, как правило, по электронным каналам взаимодействия.

    Обращение может подать только прямой собственник недвижимости. В крайнем случае, обращение может подать доверенное лицо, и только на основании нотариальной доверенности. Рыночная цена не может признаваться официальной для указания точной кадастровой цены, однако, в силу п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ, если параметры рыночной совпали с государственной, тогда эта стоимость указывается как основная.

    Каким образом появляются недостоверные данные в базе Росреестра

    Кадастровая палата является официальным оператором и регистратором базы данных по кадастровой стоимости, причем оспаривание проходит только через Комиссию Росреестра, хотя сведения передают профильные инженеры. Местные органы власти являются инициаторами проведения массовой оценки недвижимости. Как правило инициаторами массовой кадастровой оценки являются представители местного органа самоуправления. Представители власти организовывают конкурс среди кадастровых инженеров, которые будут проводить кадастровую оценку из средств местного, регионального или федерального бюджета. С 2020 года официальную оценку будет осуществлять новый федеральный орган – Государственное Бюджетное учреждение Кадастровой оценки.

    Калькулятор расчета кадастровой стоимости

    Далее, кадастровый инженер или компания, которые выиграли тендер проводят кадастровую оценку согласно утвержденной методике. Такой справочной методикой является Распоряжение минэкономразвития от 2014 года. По окончании кадастровой оценки все участвующие в процессе стороны подписывают акт о выполненных работах и передают сведения в обязательном порядке в Росреестр. С этого момента регистрационная палата является официальным регистратором и оператором базы данных, по кадастровой оценке, недвижимости.

    Как часто проводят кадастровую оценку

    Ранее не существовало определенного срока проведения переоценки кадастровой стоимости. Начиная с 2020 года будет изменен принцип проведения переоценки:

    • Не менее одного процесса переоценки в 5 лет, но не более чем одного раза в три календарных года для всех субъектов федерации.
    • Для Санкт-Петербурга, а также города ФЗ – Севастополя, и для собственников Московской области, Ленинградской области – один раз в 3 полных календарных года (ожидается, что список регионов будет увеличен).
    • Для г. Москва – не реже одного процесса переоценки в 3 полных календарных года, но не чаще одного раза в 2 года. В исключительных случаях допускается ежегодная переоценка.

    Вместе с этим в законодательстве определено, что изменение кадастровой оценки в любом случае будет проводиться через каждые 5 лет.

    Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

    Судебные инстанции, равно как и Комиссия по рассмотрению обращений при Росреестре, при проведении оспаривания кадастровой стоимости, учитывают данные только государственных оценщиков, которые назначаются местными органами власти. Вместе с этим, в качестве экспертной оценки принимаются данные расчета от частных профильных оценщиков. В этом случае, собственник недвижимости заказывает услугу оценки стоимости у кадастрового инженера (специалист должен быть членом СРО КИ) по рыночным параметрам.

    Независимая экспертиза проводит оценку по рыночным параметрам. Комиссия Росреестра принимает к сведению данные, если имеется разница между данными по кадастровой и рыночной стоимости в размере на 30% и более. Такая разница указывает, что в расчетах были допущены ошибки. Все расходы, по рыночной оценке, собственник берет на себя, в случае выигрыша дела по оспариванию кадастровой стоимости, суд не возмещает расходы независимых экспертов, кроме некоторых случаев установленные законодательством.

    Важно! Расчет рыночной реальной стоимости допускает несколько иной вариант применения, чем схема, предусмотренная для кадастровой оценки, хотя методика в целом идентичная. Разница между официальной и рыночной ценой до 30% – это вполне нормальное явление. Если значения показателей выше чем 35%, то есть все признаки допущения ошибок.

     Оспаривание через Комиссию Росреестра

    Рекомендуется для оспаривания кадастровой стоимости первым делом обратиться в Комиссию Росреестра (как досудебный вариант). Если вы обращаетесь в суд, то вам все равно нужно начать оспаривание через Комиссию. Собственник подает следующие документы:

    • Заявление- заполняется лично в Росреестре, или по доверенности.
    • Подаем актуальную выписку из ЕГРН, но не старше 30 дней.
    • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
    • Сведения о том, что были неверно использованы данные при расчете (если таковые имеются).

    В последнем случае можно предоставить действительные данные о несоответствии. Например, у вас есть садовый участок, но при определении кадастровой стоимости использовались параметры наличия газоснабжения и водоснабжения. На самом деле этого нет, и местная власть предоставила недостоверные сведения официальному оценщику. Кадастровый инженер берет в учет те сведения, которые передает местный орган самоуправления. Если у вас нет газоснабжения и водоснабжения, предоставляем данные об отсутствии такового факта наличия инженерных коммуникаций.

    Обращение в судебную инстанцию

    Если вы не согласны с выводами Комиссии Росреестра, у вас есть право обращения в суд по месту нахождения вашей собственности. В этой ситуации от вас потребуется:

    • Исковое (претензионное) заявление по стандартной форме.
    • Выписка из ЕГРН, с указанием фактической государственной стоимости (документ должен быть не старше 30 дней).
    • Нотариальная доверенность, в случае если заявителем не является правообладатель.
    • Отчет экспертного совета по рыночной стоимости. Этот документ нужен, если вы хотите оспорить кадастровую цену на основании фактов по рыночным параметрам.
    • Сведения и документы, подтверждающие о том, что в расчете кадастровой цены использованы недостоверные сведения, например, нет газоснабжения, транспортной инфраструктуры и т.д.
    • Сведения об уплате государственной пошлины (300 рублей для физических лиц).

    Важно! Законом по судебным делам определено, что суд рассматривает дело в течение 2 месяцев, но не более 3 месяцев. В некоторых случаях может быть увеличен срок по объективным причинам, например, необходимо провести дополнительную экспертизу.

    Схема рассмотрения дела в судебной инстанции

     Обращение в суд является крайней мерой, и в данном случае собственник может рассчитывать на объективное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. При обращении в юридическую компанию, схема рассмотрения дела будет выглядеть следующим образом.

    1. Клиент предоставляет эксперту первичные сведения по объекту недвижимости. Обязательным документом для оспаривания кадастровой стоимости является актуальная выписка из ЕГРН. Желательно иметь документ не старше 30 календарных дней. Принимается к рассмотрению как электронный вариант, так и традиционный бумажный носитель. Время получения документа – не более 30 минут.
    2. Презентация оспаривания. Специалист показывает клиенту, как проходит процесс оспаривания, какие методики и схемы применяются при расчете рыночного характера оценки. В этой ситуации оспаривание будет проводиться на основании данных по рыночной оценке. Суд принимает во внимание экспертные сведения рыночной стоимости недвижимости. Презентация займет 30 минут.
    3. После презентации, клиент и исполнитель заключают договор, где указываются этапы работ и ответственность сторон. Договор заключается в течение 1 недели.
    4. После проведения экспертной оценки, исполнитель указывает реальную рыночную стоимость недвижимости, предоставляет отчет клиенту по расчету стоимости. Подготовка отчета с работой займет 14-20 дней.
    5. Исполнитель подает сведения в Комиссию Росреестра, где по нотариальной доверенности он может представлять интересы собственника имущественного права. Срок рассмотрения от 30 до 40 дней.
    6. При подаче заявления в суд, обязательно наличие с 2019 года Решения Комиссии Росреестра. Без этого документа суд не станет рассматривать оспаривание. Однако, суд не вправе отказать в рассмотрении экспертную оценку недвижимости. Подача документов, в зависимости от готовности от 1 до 2 недель.
    7. Положительное решение позволит со 100% вернуть судебные издержки, а также получить положительный результат по снижению кадастровой стоимости по имущественному праву. Юридическое сопровождение от 3 до 5 месяцев, в зависимости от затянутости судебного процесса.
    8. Судебная экспертная оценка по параметрам рыночной стоимости. Суд назначает Приказом экспертизу рыночной стоимости, как предмет спора и аналитического рассмотрения для сравнения с данными регистрационной палаты России(Комиссия). На основании решения выносится точная кадастровая стоимость и данные передаются в Росреестр. Срок исполнения – не более 30 дней.
    9. Передача сведений в Росреестр и внесение правок в выписку из ЕГРН. Срок исполнения – не более 15-30 дней.
    10. Подписание Акта выполненных работ между исполнителем и заказчиком. Срок исполнения – не более 7 дней.
    11. Возмещение затрат через подачу нового искового заявления. Срок исполнения от 2 до 3 месяцев.

    В дальнейшем снижение кадастровой стоимости приведёт к тому, что Росреестр передает сведения в ФНС, где проводится перерасчет стоимости. После этого собственник получает новые квитанции об уплате налога на имущественное право. Если вы уже произвели оплату по завышенным параметрам, то в следующий налоговый отчетный период сумма будет снижена.

    Отчет кадастровой оценки

    Об отчете кадастровой оценки (пересмотр)

    Кадастровый оценщик заключает договор обслуживания с клиентом, где он по итогам сотрудничества должен предоставить сведения в виде подробного отчета. Документация должна содержать следующие сведения:

    • Дата составления и номер документа.
    • Правовые основания проведения переоценки недвижимости.
    • Полные информационные сведения о кадастровом инженере, который проводит переоценку. Все данные должны совпадать с Реестром кадастровых оценщиков России.
    • Информация о независимости оценщика, его принадлежности в СРО кадастровых инженеров.
    • Цель и задачи проведения отчетных мероприятий.
    • Точное описание объёма права, в том числе земля, строение, с указанием основных технических и информационных параметров для оценки.
    • Стандарты проведения оценочных мероприятий. Инженер указывает нормативные и иные положения, на основе которых будет осуществлять кадастровая оценка. В качестве документации используется только те нормативы, которые утверждены Минэкономразвития, как органа, курирующего кадастровую сферу.
    • Порядок и общая последовательность определения стоимости по каждой величине. В случае несоответствия, указывается ссылка и причина, которая обусловила разночтения показателей.
    • Дата проведения экспертизы. Если параметры определялись в разные дни, указывается дата и точное время проведения экспертных оценок.
    • Перечень документов, которые использует инженер для определения количественных и качественных характеристик оценки.

    Далее при необходимости может быть вынесена отдельная экспертная оценка со стороны саморегулируемого объединения, членом которой является компания или кадастровый инженер. Допускается привлечение к экспертной оценке как единоличного специалиста, так и юридическое лицо. Заключения, выданные кадастровым инженером, являются юридически значимыми и предъявляются в качестве документа, который рассматривается предметом спора оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.


    
    Кадастровая карта Контакты:
    Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
    Телефон:8 (800) 100-34-34,

    Обратная связь