Сведения из Росреестра
   

Кликните на карте на любой
земельный участок или дом

  • Данные о поиске



    Как защититься от налоговой при сдаче жилья в аренду?

    За последние два года, начиная с 2017, участились случаи внезапных налоговых проверок, которые касаются тех, кто сдает жилье в аренду. Как правило, эти случаи касаются тех, кто имеет в собственности 2 и более объекта недвижимости. Платить 13% не каждый хочет, а вот избежать проблем с налоговой инспекцией хочет каждый собственник недвижимости. Некоторые собственники идут на хитрость, так, пенсионер, у которого очень маленькая пенсия, может сдавать комнату постороннему лицу.

    Как защититься от налоговой при сдаче жилья в аренду

    Как налоговая может узнать о том, что у вас несколько объектов недвижимости

    Все очень просто. Сейчас есть кадастровая палата, которая сейчас именуется Росреестр, у которой есть все необходимые сведения по зарегистрированным правам, где можно получить выписку из ЕГРН через интернет. Росреестр по запросу межведомственного взаимодействия, в частности от ФНС может выдать сведения, сколько недвижимости имеет один и тот же человек. Такие сведения предоставляются только в особом порядке, предусмотренные ФЗ-218.

    Если вы за 2 года ни разу не чувствовали по отношению к себе заинтересованность налоговой инспекции, успокаиваться не стоит. Нужно тщательно подготовиться к таким «приятным визитам» в будущем. Причем визиты могут как завтра, так и в ближайшей перспективы, но они будут точно.

    Договор найма квартиры

    Налоговая инспекция совершает рейды по интересным квартирам. Но, сам рейд не всегда может принести пользу. Так, если вы собственник, то можете и не открывать дверь инспекторам из ФНС. Ворваться в ваше жилище они не имеют право – ваш дом, ваша крепость.

    Однако, если инспектор ФНС предоставить официальное обращение о проверке недвижимости, тогда вам придется подчиниться их требованиям. Инициатором проверки может быть кто угодно – ваши соседи, управляющая компания, и даже человек с улицы. Рейды просто так не проводятся – необходимо разрешение ФНС, но на основании каких-то обращений граждан или управляющих компаний.

    Как действовать дальше

    В большинстве случаев, дверь открывают квартиранты. С такими лицами навряд ли есть какие-то договора. В большинстве случаев деньги передаются с рук в руки и доказать что-либо невозможно. Некоторые квартиранты говорят, что их пустил пожить дальний родственник, тогда ФНС ничего не может предпринять. Но, если имеется подозрение, что квартирант проживает длительное время, тогда надо предоставить хотя бы формальный документ безвозмездного пользования жилым помещением, согласно ст. 689 ГК РФ. Если такой документ имеется, тогда к собственнику у ФНС не будет претензии.

    Договор безвозмездного пользования

    Такой договор необходимо заключать грамотно и правильно, причем нужно составить так, чтобы налоговая ни к чему не имела претензий, в частности:

    • Договор называем – безвозмездного пользования жилым помещением.
    • Указываем персональные данные участников договора, обязательно нужно указать персональные сведения по паспорту.
    • Указываем на какой срок предоставляется пользование жилым помещением. Важно, нужно указать срок до 5 лет, больше нельзя. Если укажете бессрочное пользование, тогда нужно регистрировать аренду в Росреестре. Желательно указать срок 4 года, можно 4 года 11 месяцев, но не больше. Лучше потом заново оформить договор.
    • В договоре указываем, кто имеет право проживать в квартире, с указанием имен и родственной принадлежности.
    • Указываем моменты оплаты коммунальных услуг – оплачивает квартирант, а не собственник квартиры.
    • Указываем пункт досрочного расторжения договора по каким-то причинам.

    Эта формальность позволит собственнику быть уверенным в том, что налоговая не будет его беспокоить в дальнейшем.

    Есть способ укрыться от налогов

    В случае конфликта между собственником и квартиросъемщиком, есть вероятность того, что квартирант не платит за квартиру, а собственник может попасть в поле зрения налоговой. В некоторых регионах России впервые в этом году ввели принцип самозанятости для тех, кто сдает квартиры в найм. Вы оформляете себе статус самозанятый, и оплачиваете всего 4 процента в доход государства. Тогда ФНС не будет инициировать проверки проблемных квартир. Такие правила появились для самозанятых в Калужской области, Республике Татарстан, а также в столичном регионе – Москва и Московская область.

    Укрытие от налогов

    Однако, если конфликт с налоговой все же случился, будьте готовы к тому, что вам нужно будет уплатить 13% с доходов. Рассчитать доходы будет трудно, однако, если в стороне конфликта будет квартиросъемщик, он имеет право указать ФНС какую сумму получал собственник, пока он жил в съемной квартире. Но и здесь бывают сложности. Так, если вы не давали никаких расписок, доказать доход будет очень и очень трудно. Нередко ФНС может использовать для расчета средневзвешенную цену аренды жилья в вашем регионе. Дополнительно к налогу в 13% вам будет выписан штраф, который будет рассчитываться от кадастровой стоимости квартиры. Сумма штрафа составляет 0,1-1% от стоимости, но не меньше 10 тысяч рублей.

    Если в вашем регионе нет программы по самозанятым для регистрации в ФНС, попробуйте оформить ИП. Однако, как показывает практика, это невыгодный вариант, так как за ИП вам придется платить в несколько раз больше, чем 4% для самозанятых граждан. Помните, правильно и грамотно оформленный договор безвозмездного пользования будет лучшей защитой от внезапной проверки со стороны налоговой службы России.


    
    Кадастровая карта Контакты:
    Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
    Телефон:8 (800) 100-34-34,

    Обратная связь

    Данный сайт не является сайтом Росреестра и не аффилирован с ним