Изменения кадастровые при расчёте суммы аренды земли

Предоставлением земли, находящейся в гос. собственности, с недавнего времени занимается исполнительная власть поселений. До 01.03.2015 распоряжение неразграниченными участками осуществляли администрации городского округа или муниципального района. Такая смена представителя собственника негативно отразилась на арендных отношениях в части предоставления земли, определения арендной платы и так далее. Если ранее в администрации района работал штат специалистов, например, отдел по управлению имуществом, который включал в себя пять или шесть человек с экономическим, юридическим образованием, то в настоящее время картина изменилась. Бюджет небольшого городского поселения может позволить одного или двух работников, занимающихся землёй, не всегда качественно. В более крупных городах ситуация ненамного лучше, людям требуется время чтобы приобрести профессиональные навыки в этой области. Таким образом, поправки к закону «О введении Земельного кодекса», которые вступили в силу 01.03.2015, лишь усугубили положение в области земельных правоотношений.

Методику определения аренды, коэффициенты, применяемые в расчёте, определяет администрация субъекта федерации. Муниципалитеты на местном уровне дублируют её. Отклониться от тех показателей, которые спустил субъект РФ они не вправе. Соответственно формула расчёта аренды и все её составляющие не зависят от воли муниципальной власти. Руководствуясь принципом: «от нас ничего не зависит» власти поселений, выступая арендатором земель, не заинтересованы в правильности применений методики расчёта. Администрация поселения заинтересована собрать как можно больше денег в местный бюджет, пусть даже за счёт некорректного начисления аренды добросовестным плательщикам. Обычный арендатор не ставит под сомнение ту сумму платы за землю, которую определил арендодатель, тем более есть законное обоснование – распорядительный акт субъекта РФ или муниципалитета.

Например, на территории одного небольшого городского поселения с численностью населения в сорок тысяч человек методика определения аренды за землю применяется одна и та же для всех строящихся объектов. Будь то вредное промышленное предприятие или объект социального назначения. Порядок расчёта одинаков, только коэффициенты меняются в зависимости от зоны застройки, вида объекта и так далее. Такая ситуация стала возможной для организации, которая пытается строить социальный объект спортивного назначения – конный комплекс. Применение администрацией района такого расчёта платы за землю было незаконным и нарушающим принцип обоснованности в экономическом плане. В соответствии с ним сумма аренды должна быть установлена в размере, который соответствует доходности участка земли с учётом её категории.

Руководствуясь п.5 «Правил определения условий, порядка и сроков внесения аренды за земли», утверждённых  Правительством РФ, Постановление №582 от 16.07.2009 сумма платы определяется в соответствии со ставками аренды или методикой её расчёта, которые утверждаются Минэкономразвития РФ, в отношении земель, представленных без проведения торгов для строительства объектов спорта.

Также приказом Минэкономразвития РФ от 24 сентября 2012 года № 620 установлена ставка аренды  — 0,5 процента кадастровой стоимости участка.

Указанной организацией построены объекты спортивного назначения и выполнена разрешительная документация, на 1-ю очередь строительства:

— здание спортивной тренировочной школы;

— здание школы верховой езды.

Указанные сведения подтверждались самим договором аренды, проектной документацией спортивного конного комплекса. Таким образом, сумма годовой арендной платы в 2015 год, с применением указанных нормативных правовых актов должна рассчитываться следующим образом: 653 625 000 (кадастровая стоимость в 2015 г.) умножаем 0,5% равно 3 268 125 рублей. А для администрации поселения указанные нормативные акты не аргумент, и сумма аренды была определена по своей методике в размере 11 069 139 рублей 38 копеек.

Единственным выходом было судебное разбирательство. Суд арендатор участка выиграл. И при грамотной поддержке хорошего юриста с властью тоже можно поспорить.

Таким образом, сумму годовой аренды удалось уменьшить в 3,3 раза, что при достаточно высокой кадастровой стоимости составляет приличную сумму.

Кроме того существует возможность уменьшить ещё и кадастровый показатель земли, который является определяющим при расчете аренды, так как он в действительности не соответствует  рыночному. Для этого, в первую очередь следует получить кадастровую справку о стоимости, можно здесь.  

Обращаю ваше внимание на то, что законодатель предоставляет возможность платить адекватную арендную сумму и установить кадастровую стоимость равной рыночной. Однако местные власти прикрываются региональными законами. Они предпочитают видеть только те нормативные правовые документы, которые приносят больший доход в бюджет.


Заказать документы из Росреестра

Кадастровая карта Контакты:
Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
Телефон:8 (800) 100-34-34,
Обратная связь