Сведения из Росреестра
   

Кликните на карте на любой
земельный участок или дом

  • Данные о поиске



    Что такое кадастровая стоимость квартиры

    Кадастровая стоимость квартиры стала предметом бурного обсуждения собственников. Они ежегодно получают извещения из налоговых органов, которые предусматривают уплату налогов на имущество. Именно с суммы кадастровой стоимости производят расчет налогового вычета для отдельных категорий граждан, а также уплату имущественного налога. Имея достоверные сведения по стоимости по кадастровым данным, граждане могут самостоятельно определять рыночную стоимость своей недвижимости при заключении сделки купли-продажи недвижимости.

    Что такое кадастровая стоимость квартиры

    Основные понятия кадастровой стоимости

    Чтобы определиться что такое кадастровая стоимость квартиры, обратимся за разъяснением к официальным источникам. Согласно федеральным законам, кадастровая стоимость – это комплекс мероприятий, которые организуются государственными органами контроля кадастровой недвижимости, где на основании осуществления мероприятий по кадастровым работам определяется итоговая цена имущественного права. Это касается не только квартиры, но и земельных участков, загородных строений, имущественных и производственных комплексов и т.д. Все кадастровые работы по определению цены осуществляются за государственный счет.

    Кадастровые работы по определению цены

    Все сведения о кадастровой оценке недвижимости формируются в ЕГРН, дословное обозначение аббревиатуры – единый государственный реестр недвижимости. Росреестр является оператором и держателем базы данных, по запросу государственных органов, а также заинтересованных лицу кадастровая палата предоставляет открытые сведения, которые могут понадобиться для:

    • Расчета налоговых данных. Ежегодно ФНС запрашивает у Росреестра данные, необходимые для расчета по имущественным налогам для каждого отдельного взятого налогоплательщика.
    • Получения ипотечного кредита. Банки и финансовые организации запрашивают данные для определения суммы кредита для заемщика, который оформляет залоговое имущество как предмет сделки.
    • Нотариат. Для определения госпошлины для лиц, вступающие в наследство или оформляющие недвижимость для договора дарения.
    • Страхование. Для определения суммы по страхованию недвижимости на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.
    • Для иных случаев, которые определены действующими законами на территории России.

    Допускается ли применение кадастровой стоимости как окончательной цены по договору сделки купли-продажи. По закону не запрещено устанавливать любой показатель оценки имущественного права при заключении договоров по покупке и продаже недвижимости. То есть, в теле договора можно указать кадастровую стоимость, а также отличную цену в сторону уменьшения. Однако, следует понимать такой факт, все налоговые вычеты и налогообложение будет производиться на основе имеющейся кадастровой цены Росреестра, если иное не предусмотрено законодательством.

    Как формируется кадастровая стоимость

    Обратимся к той части вопроса, которая интересует всех собственников, как формируется кадастровая стоимость. До 2014 года для большинства объектов имущественного права применяли инвентаризационную стоимость. То есть, инвентаризационная цена показывала стоимость недвижимости на момент постройки объекта капитального строительства. В дальнейшем инвентаризационная стоимость не изменялась, даже если была инфляция и гиперинфляция.

    Как формируется кадастровая стоимость

    Начиная с 2014 года государство перешло на новую методику определения стоимости недвижимости, которая применяется для всех регионов России без каких-либо изменений. Разница методики заключается только в коэффициентах, которые предусмотрены для каждого региона России. Методика 2014 года, которая разработана Минэкономразвития является официальным регламентом проведения кадастровых работ. Изменение стоимости будет осуществляться не реже одного раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года. Для городов федерального значения, в частности Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, переоценка осуществляется 1 раз в 2-3 года.

    В методике предусмотрен расчет по 250 параметрам, при этом основными являются:

    1.   Год возведения объекта капитального строительства. Чем старше дом, тем дешевле 1 кв. метр жилья. Переоценка в сторону уменьшения проводится каждые 5 лет.
    2.   Средние статистические данные стоимости квадратного метра жилья в регионе (учитывается рыночный параметр).
    3.   Месторасположение здания, в том числе транспортная развязка.
    4.   Экономическая привлекательность региона проживания.
    5.   Иные факторы, определяемые расчетной методикой.

    Важно понимать и такой факт, что стоимость одной и той же квартиры, причем равной по площади как в одном доме, так и в одном регионе проживания может существенно отличаться от рыночной цены. Образно говоря, рыночная стоимость – это отдельный показатель, который не имеет никакого отношения к данным по кадастровой оценке.

    Иногда бывает так, то собственник недвижимости видит, что кадастровая стоимость завышена или занижена. Об этом он может узнать по квитанциям из ИФНС по уплате имущественного налога. Возможно имеет место наличия кадастровой ошибки. В данном случае рекомендуется обратиться в Росреестр, где нужно подать заявление в Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости. Если вы не согласны с выводами комиссии, можете подать обращение в суд для определения истинной стоимости недвижимости по государственному кадастру.

    Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости

    Инициаторами о проведении кадастровых работ для определения стоимости недвижимости являются местные органы самоуправления, которые руководствуются положениями ФЗ-237. Внимание, данный порядок будет действовать до конца 2020 года, после этого все действия местных органов власти будет осуществляться только с Государственными бюджетными Учреждениями кадастровой оценки.

    • Объявляется конкурс и заключается договор с выигравшими кадастровыми инженерами.
    • Передача исполнителям технической документации по каждому объекту недвижимости, в рамках проведения кадастровых работ.
    • Обеспечение свободного доступа на местности, где осуществляются работы в натуру и непосредственно на участках.
    • Подписание акта приёмки работ и публикация на официальном сайте в свободном доступе.

    Земельный участок на кадастровой карте

    На основании официального заключения кадастровых инженеров, принимается решение о передаче сведений в ЕГРН. Помните, что изменить кадастровую стоимость государственные органы не могут до проведения следующих официальных мероприятий. В данном случае, если собственник недвижимости заметил неточности, он может оспорить кадастровую оценку в Комиссии Росреестра, а при несогласии с решениями Комиссии – обращение в судебные органы по месту нахождения объекта имущественного права.

    Правила расчета налоговой по кадастровой стоимости

    Если вы знаете кадастровую оценку недвижимости, можно самостоятельно рассчитать налог. В отношении квартир, которые находятся в собственности граждан установлен особый порядок налогообложения, согласно действующей редакции Налогового кодекса РФ – 0,1% от фиксированной стоимостью в Росреестре.

    Однако, муниципальные органы власти вправе менять процентный показатель в сторону уменьшения по следующим характеристикам:

    • Отдельные категории граждан, которые указаны в федеральных и региональных законах могут быть полностью освобождены от налога, и при этом устанавливается ставка в размере 0%.
    • Пропорциональное уменьшение размера ставки для отдельных слоев населения.
    • Увеличение процентной ставки, но не более чем в 3 раза, соответственно 0,3% для некоторых категорий недвижимости, в частности для промышленных предприятий.

    Более точную информацию о процентной ставке на вашу недвижимость можно получить в местной налоговой инспекции ФНС или в местном муниципалитете.

    Граждане не имеют права самостоятельно рассчитывать кадастровую стоимость, это прерогатива местных властей. Однако, граждане для сравнения показателей, могут обратиться к независимым оценщикам, которые проводят индивидуальный расчет стоимости недвижимости. В случае возникновения споров, данные показатели будут учитываться в суде и в Комиссии Росреестра как объект рассмотрения претензии, а не как субъект признания точной цены.

    Порядок изменения кадастровой стоимости

    Законом установлено, что каждые 5 лет будет проводиться очередная переоценка стоимости кадастровой недвижимости. Начиная с 2020 года этот порядок будет единым для всех регионов России. До сих пор есть субъекты федерации РФ, которые не меняли стоимость с 1998 года, или такая стоимость отсутствует вообще.

    Кроме этого, закон указывает, что частность переоценки должна быть не реже 1 раза в 5 полных лет, но не чаще 1 раза в 3 года. Для городов федерального значения установлен особый порядок переоценке- 1 раз в 3 года, но для Москвы допускается переоценка 1 раз в 2 года. Это связано с тем, что города федерального значения имеют не только высокие экономические показатели роста, но и являются теми регионами, где имеется высокий процент налоговых поступлений от имущественного права.

    Порядок изменения кадастровой стоимости

    Возможно ли увеличение кадастровой стоимости недвижимости

    Да, такой вариант допускается, если для этого имеются веские основания. Однако, налоговые инспекции для расчета налогообложения берут данные, которые зафиксированы на 1 января налогового отчетного года. Общий принцип увеличения кадастровой стоимости зависит от:

    • В местности проведены мероприятия для улучшения инфраструктуры. Например, в частном доме не было газоснабжения и водообеспечения, после чего провели централизованные каналы. В данном случае кадастровая стоимость увеличивается.
    • Кадастровые инженеры допустили ошибку, и эти параметры были выявлены самостоятельно ответственными лицами.
    • Поступило заявление от имени собственников, которые указывают на заниженную оценку кадастровой цены (в данном случае проводится разбирательство в Комиссии Росреестра по переоценке).

    Увеличение стоимости осуществляется только на основании нормативного акта, подписанного ответственными лицами.

    Уменьшение кадастровой цены

    Нередко возникает ситуация, когда собственники квартиры замечают завышенную стоимость кадастровой цены недвижимости. В этом случае необходимо обращение в специальную Комиссию Росреестра по переоценке.

    • Предоставляем собственный расчет, по рыночной оценке, если вы считаете это нужным.
    • Предоставляем справку о текущей кадастровой стоимости, и о стоимости на определенный промежуток времени, но не старше 1998 года.
    • Ваша местность имеет ухудшенные экономические показатели роста, которые влияют на окончательную цену недвижимости.
    • Кадастровый инженер допустил ошибку при проведении расчетов.

    После предоставления необходимого пакета документов, комиссия Росреестра в течение 45 календарных дней проводит самостоятельный перерасчет стоимости. Оплачивать госпошлину при этом не нужно. Если вы не согласны с выводами комиссии, то можете обратиться с исковым заявлением в суд, при этом для граждан предусмотрена обязательная уплата госпошлины в размере 300 рублей.

    Уменьшение кадастровой цены

    Обратите внимание, на сайте Росреестра доступна публичная информация о стоимости недвижимости, однако, для оспаривания вам необходимо заказать кадастровую выписку о стоимости недвижимости. На нашем сайте в режиме онлайн можно заказать такой тип справки, в том числе в электронном формате, который имеет равную юридическую силу наравне с бумажным носителем. Документы можно получить как на адрес электронной почты (электронная выписка), так и на бумажном носителе с доставкой на физический адрес проживания заявителя.

    После того, как Комиссия Росреестра внесет исправления (в течение 20 дней), все заинтересованные контролирующие органы получают данные по обновленной базе кадастровой стоимости недвижимости.


    
    Кадастровая карта Контакты:
    Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
    Телефон:8 (800) 100-34-34,

    Обратная связь

    Данный сайт не является сайтом Росреестра и не аффилирован с ним