Сведения из Росреестра
   

Кликните на карте на любой
земельный участок или дом

  • Данные о поиске



    Что такое эскроу-счет для недвижимости

    Начиная с 1 июля 2019 года появляется новое понятие в сфере недвижимости, это эскроу-счета для новостроек. По новому законодательству, дольщик теперь должен хранить денежные средства на эскроу-счете в кредитно-финансовой организации, а застройщик может взять хранящиеся деньги только в том случае, если объект недвижимости будет введён в строй.

    То есть, теперь нельзя застройщику брать деньги на строительство жилья у дольщика до тех пор, пока не будут выполнены все договора по долевому строительству. Договор теперь считается подписанный с трех сторон – застройщик, дольщик и банк, при этом всю информацию по договору фиксирует и регистрирует оператор кадастровой палаты из Росреестра. Это важное изменение законодательства по долевому строительству в России.

    Схема долевого строительства

    Как формируется эскроу-счет

    Банковская организация должна открыть специальный счет в своей кредитной организации для участников сделки. При оформлении договора прописывается принцип работы эскроу-счета. Росреестр должен зарегистрировать договор, и можно получить выписку из ЕГРН через интернет об информации на долевое строительство.Главные моменты работы такой схемы.

    • Дольщик передает на специальный счет денежные средства по строительству квартиры в новостройке, и он не может отозвать деньги до тех пор, пока не будут выполнены условия сделки, то есть пока объект не будет введён в строй.
    • Застройщик получает гарантии от банка и дольщика, что имеются денежные средства на строительство, но сам застройщик не может получить эти деньги до тех пор, пока не будет сдан дом в строй.
    • Банк гарантирует неприкосновенность счета как для застройщика, так и для дольщика.

    Механизм раскрытия счета будет указан в договоре, которые регистрируется в Росреестре.

    Как формируется эскроу-счет

    О положительных и отрицательных сторонах внедрения эскроу-счета

    Положительный момент такого счета – это гарантия сохранности денежных средств дольщика до определенном выполнении условий по договору. То есть, понятие обманутый дольщик должно исчезнуть из обихода российского сегмента строительства новых квартир. Однако, имеются отрицательные стороны нововведения, в частности:

    1. Учитывая старую систему ведения строительства и новые стандарты, неминуемо повышение стоимости квадратного метра жилья в новостройке. Ожидалось, что с 1 июля 2019 года стоимость поднимется на 5-10%, но многие скептически относятся к этим цифрам, и минимальный рост недвижимости скорее всего будет отмечен на цифре 15%.
    2. Застройщик теперь самостоятельно изыскивает средства как на начало строительство, так и на весь период, пока дом не будет сдан в строй. Банки в настоящее время прорабатывают данный механизм, но имеются трудности с гарантией обслуживания таких кредитных линий. Ожидается, что Минстрой и правительство РФ должны проработать механизмы для банковских гарантий по ведению строительства объектов если застройщик использует средства только на возведение новостроек.
    3. Для возврата денежных средств с эскроу-счета не будет предусмотрено сложных механизмов. Однако, здесь имеются неурегулированные вопросы.

    В последнем случае сейчас решается вопрос на уровне Правительства, кто должен воспользоваться с денежными средствами на эскроу-счете, если дольщик умер. Планируется, что его счетом могут воспользоваться только прямые наследники. Кроме этого, есть один рабочий момент. Например, дом сдан на 70%, застройщик не может выполнить условия по соблюдению договора по разным причинам. Здесь скорее всего будет судебное разбирательство. К делу будут привлечены специалисты из Фонда ДДУ, которые будут выделять денежные средства на окончание строительства. Кроме этого, денежные средства будут выделяться также местными и федеральными органами власти.

    Компенсационный фонд

    Помимо этого, все строительные компании будут формировать так называемый компенсационный фонд, то есть обязательное отчисление страховочной суммы. Именно из этого фонда планируется направлять средства на завершение строительства. Таким образом, планируется, что, если дом сдан на 70% и более процентов, тогда можно будет привлекать денежные средства из различных фондов, но дольщик при этом ничего не должен доплачивать.

    За открытие и обслуживание эскроу-счета никаких дополнительных поборов не предусмотрено. По закону, банк обслуживает этот счет абсолютно бесплатно.

     Дополнительные моменты эскроу-счета

     Многие спрашивают, а что же будет если банк прогорит или «сдуется». Во всяком случае Правительство приготовило и здесь подушку безопасности:

    • Максимально возможная сумма страхования эскроу-счета на 10 млн. рублей, это необходимо учитывать, если вы, например, собираетесь покупать недвижимость на сумму более 10 млн. рублей. Вам вернуть только 10 млн. рублей, остальное – нет.
    • Ипотека и эскроу-счет не имеют какого-либо отношения друг к другу. Однако, если вы, например, взяли ипотеку в одном банке то по вашему заявлению денежные средства могут быть переведены на эскроу-счет в другую кредитную организацию. Не забываем по этой ипотеке оплачивать проценты. Таким образом кредит это один банковский продукт, эскроу-счет — совсем иной продукт.

    Минстрой России уже сейчас должен до сентября 2019 года сформировать список объектов незавершенного строительства, которые недостроенные, и уже попали под новые требования по ведению эскроу-счетов. Сейчас таких объектов насчитывается примерно 32% по всей России, а это около 15 млн квадратных метров недостроя. В дальнейшем Минстрой определит судьбу всех этих недостроев.


    
    Кадастровая карта Контакты:
    Адрес: Варшавское шоссе, 152, 1 117405 Москва,
    Телефон:8 (800) 100-34-34,

    Обратная связь